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澳洲這麼大，雪梨是國際大都市，墨爾本是全世界十大宜居城市，為什麼選第三大城市「布里斯本」呢？

澳洲

一個自由開放的移民國家

政治經濟狀況穩定發展、城市安全度高、人民幸福指數高、工作福利優厚、生活節奏輕鬆、教育制度完善，妥妥的移民大國。美國、英國之外，澳洲也是出國留學的三大首選國之一。

雪梨 Sydney

繁忙的國際海港城市

說到雪梨 ，雪梨歌劇院 (Sydney Opera House) 及海港大橋是必定造訪的地標之一，屬新南威爾士州 (NSW, New South Wales) ，是目前澳洲最大的金融、商業科技重鎮，整體服務業佔就業人口三分之一，服務業結構多元，尤其以金融保險業為大宗，另外還有扶植觀光餐飲及藝術創意產業，擁有多個跨國企業總部及分支，譬如 Qantas 澳洲航空和Canva 設計協作平台總部。目前是個500萬人口以上的國際都市，租屋市場極度緊張。

墨爾本 Melbourne

人文藝術的全球宜居城市

墨爾本屬維多利亞州 (VIC, Victoria)，《EIU 經濟學人智庫》the Economist Intelligence Unit Global Liveability Index 2022 最宜居城市 TOP 10，墨爾本年年入選前十大，還蟬聯七年第一名，這座城市擁有豐富的歷史文化，美食多元的遊客聖地，塗鴉牆、咖啡街、葡萄酒莊和特色時裝店，澳洲網球公開賽 (AU, Australia Open) 的舉辦地，還有Melbourne Cup賽馬會場等。雖然在疫情期間，外移了很多人口至昆士蘭州，目前是仍擁有500萬人口的大城市。

布里斯本 Brisbane

陽光充沛的奧運城市

布里斯本屬昆士蘭州 (QLD, Queensland)，陽光充沛的休閒河濱城市，沒有雪梨和墨爾本的都市緊湊感受，擁有豐富的亞熱帶自然景觀，有山有河還有海，黃金海岸 Gold Coast 及陽光海岸 Sunshine Coast，在疫情的三年間，成為了房產搜尋以及投資漲幅最快城市之一，原因是一年中有將近225天的好天氣，Work from Home 的工作型態轉變，氣候這個優勢吸引了全國各地的人民爭相移居。

澳洲人喜歡移居至昆士蘭

不是指因為疫情，是幾十年來的事實證明

ABS (Australia Bureau of Statistics) 澳洲統計局自1998至2022年間，昆士蘭州成為唯一人口連續淨流入的一州(如下圖)，目前人口約達250萬，遠遠不及雪梨及墨爾本的人口，是一個新興國際城市，Brisbane City – New World City。

人口激增，住房緊張

ABS 澳洲統計局預計，2020年2041年間將新增158萬居民，這等同於在20年間每年都有79,000新居民來到昆士蘭且集中在東南昆士蘭，簡而言之每週需要610套新房源才能滿足住房需求。以 Brisbane CBD 周圍公寓舉例，疫情期間開工量低，每年不足2000套，加上市場新成屋少，租屋市場的危機將持續到2023年底才有轉機。

2032 布里斯本奧運

1956年墨爾本首次代表澳洲舉辦奧運，緊接著在2000年雪梨奧運，再來 2032年布里斯本 將成為第三個澳洲舉辦奧運的城市，並列美國成為史上擁有三個城市舉辦奧運的國家。場館將遍及布里斯班市中心周圍、黃金海岸、陽光海岸、Toowoomba 圖文巴及 Cairns 凱恩斯 (大堡礁) 等地，形成投資黃金三角，也是目前投資人最親睞的區域（如圖）。

東南昆士蘭 1342億澳幣投入

1342億的基礎建設隨著布里斯本成為2032奧運主辦城市，這十年將帶來930,000個工作崗位，來完成350多個基建項目。而這些由昆士蘭州政府撥款的經費，以布里斯本 City Council 為最大贏家。

新型態奧運讓城市能永續發展

後疫情時代的高利貸

後疫情時代，因為疫情期間各國寬鬆貨幣政策帶來的高通貨膨脹，二手房市場已由2022年5月的頂峰，因為央行連續加息帶來的恐慌下跌，已經是不爭的事實，布里斯本在2022年整體 -1.1%的跌幅，是三大城市最抗跌之一，原因是因為2022年初漲太兇猛，讓價格有寬裕的下行空間。

BIS Oxford Economics 資深經濟學家 Marr Kilroy 預估現金利率需達3.6%，才能進一步抑制通貨膨脹帶來的危機。2023年的房市展望，仍將取決於澳洲儲備銀行的利率調控。

布里斯本仍是投資首選

國門的開放讓留學生湧入、觀光客回流以及州際移民流入，加上工黨新政府的寬鬆移民政策，讓租房危機在2022 Q4 成為議題，尤其以布里斯本的全年租金漲幅為全澳最高 13.4%，第二名是阿德雷德 12.9%的成長，再來是雪梨的11.4%。

全澳低空置率危機是投資客的轉機

高租金、低空置率的原因將歸咎於疫情衝擊，人工短缺，原物料流通停滯，帶來的是建材成本的高升，讓開建量大幅降低，以及多個財務健康不佳的建商申請破產，包括小型建商的倒閉，讓房屋市場極為缺乏新房可供出租；國門開放後，遊客的回流讓房東們有了長租轉短租的機會，這減少了本地租房市場的房源；再來實體課程讓留學生逐一回到澳洲，住房市場又更加競爭激烈，而有了競價房租的亂象出現。

短時間要緩解此一情況，需要利息的向下調控，讓自住需求者能負擔的起房貸，更需要更大量的新住房，讓租屋者有房可住。布里斯本可負擔性相比雪梨及墨爾本更為吸引投資者，想要穩穩高現金流首選一房公寓項目 (Apartment)，想要住的寬敞但資金有限首選近郊的聯排別墅 (Townhouse) ，或是升值潛力高的衛星城市周邊土地自建房（House and Land Package)，讓您無論是自住或投資都擁有最佳組合。

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