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2023 – 2024 這一財政年布里斯本房產市場怎麼了?

布里斯本彎道超車墨爾本房價

2023-2024 財政年，布里斯本的房價不止回到疫情峰值，更是在歷史高點。但墨爾本因為疫情導致的債務纏身，直接退出主辦 2026 Commonwealth Games英聯邦運動會，土地稅徵稅門檻直接從30萬降至5萬元 (到底誰家土地不值5萬啦?!), 為期十年的COVID債在2024年1月1日正式上路；再者，業主缺席稅 (Absentee Owner Surcharge) 從2%翻倍至4%；最後一擊，2025年1月1日準備徵收的額外短租稅7.5% (Short Stay Levy)，讓投資者大逃殺，就連坎培拉、阿德雷德及伯斯的房價都已超越了墨爾本 。

布里斯本，疫情後的受益者

州際移民的源源不絕維持正成長，過境開放後的移民大放水，昆士蘭成為澳洲熱愛的州，而布里斯本及黃金海岸更是為人所知的城市，各別在 23-24 財政年上漲15.8%及12.7%，而黃金海岸的價格更是衝上100萬俱樂部，為昆州最值錢的城市。

在新的財政年，昆士蘭州政府直接大砍移民配額，然而建築類的專業成為最熱門移民，以協助 2046 達到 100萬 套新住房的目標。

新房建築批准數量回升

新房無論是公寓還是土地別墅的批准數量終於有顯著的回升，歸功於去年2023年11月昆士蘭政府的新政策，針對首次置業買家的 75 萬以內新房補助款翻倍( First Home Owner Grant)，從 $15,000 提升至 $30,000 (這個政策跟台灣的新青安貸款補助有異曲同工之意)。昆士蘭政府的美意是為了鼓勵年輕人能減輕壓力踏入房產市場，也意指減緩二手房市場的價格持續抬高，新房新建更能提高房屋供給量。但是對於新房市場瞬間成了壓力，以 Logan City 的 Greenbank、Park Ridge 及 Logan Reserve 三區的新開發，短短六個月幾乎是找不到75萬以內的土地別墅項目，買家太多，開發商來不及開發，只能越往南走至 Yarrabilba 及 Jimboomba。

新房公寓市場的跟不上，讓 Unit 漲幅超過獨立屋

疫情期間停滯工程，無論是延期推出的建案或是破產倒閉的建商比比皆是，先前提及人口大量湧入讓房產供應不足，推升了房價，也進一步惡化了塞車問題，布里斯本成為全澳最塞車的城市，INRIX 2023 Traffic Scorecard Report 排名世界第十二。由於交通堵塞浪費的時間，讓部分買家轉向市中心附近的公寓作為自住房。

最新的 Charter Keck Cramer 2024 公寓研究報告指出，過去12個月內，公寓推案量和施工量極少，主要挑戰包括建商稀缺、建築成本上升以及推遲的施工時間。

僅有530套上市，並開始建造 1,100套。

以 2024  財年的歷史標準衡量，布里斯班的從建到售公寓竣工量極低。新公寓供應量僅佔典型年度完工量三分之一，且連續第四年低於新冠疫情爆發前的平均水準。

23 – 24財政年完工量僅為 1 ,540 套 

假設平均公寓工期為 18 – 24 個月，今年的推案量僅 530 套，此情形可預測出未來兩到三年的公寓將極為緊缺。要注意的是，推出市場也不等同於可以如期開工，這又是另個危機。

開發商自建模式將成為主流，即開發商擁有自己的建築部門

類似於雪梨 Meriton 的做法，此模式有助於控制成本，但在融資和質量控制方面存在挑戰，需慎選有經驗的開發建築商。目前昆士蘭 Mosaic 、Aria 及 McNab 都是有經驗及可以信賴 Builder – Developer 。

2024 下半年將是公寓的戰場

隨著利率預期降息的可能性提高，加上昆州的政策激勵開發商從起項目開發，無論是公寓或是聯排別墅，3.5億澳幣的資金支持，兩周瞬間湧入 220 個開發申請，不得不隨即關閉通道。ABC 新聞報導稱: 今年八月新政策 50 Cents 搭乘大眾運輸一推出後，搭公車火車出行比例大幅提高 8 – 30 % (不同區域比例不同)，這讓原本可能是政策買票的工具，迸出工黨及自由黨都贊同便宜的大眾運輸系統才是全民的福祉，也一同承諾將此為永久政策；嗅到投資商機，這些開發商也將以交通為主的開案，無論是即將通車的 Brisbane Metro 沿線或是 Cross River Rail 跨河鐵路新車站都將是必爭之地。

綠色出行也將會是永續發展的布里斯本路線

下篇即將會介紹圍繞布里斯本河的綠橋、新增 22 個佔點的 Brisbane Metro 無軌電車及跨河鐵路帶來的便利性。

布里斯本房價也許會放緩，可負擔性會降低，但只要供給追不上需求，中長期皆是看漲且具長遠的發展性，別忘了 2032 奧運在布里斯本舉辦，八年可以有很多改變，我很期待。